Sie kennen das wahrscheinlich vom Hörensagen: Vor der Veräußerung, dem Kauf oder bei der Finanzierung einer Immobilie ist eine Immobilienbewertung unabdingbar. Das trifft nicht zuletzt auch auf die Ermittlung der Immobilien- oder Grundstückswerte im Fall von Schenkungen, bei Erbschaften oder Scheidungen zu. Wie aber wird ein Wert ermittelt? Und welche Verfahren gibt es? Wir sagen Ihnen, was Sie wissen sollten.

Wer den Verkauf einer Immobilie zu hoch ansetzt, muss damit rechnen, dass sich dessen Vermarktung in die Länge zieht und das betreffende Objekt mitunter sogar unter Wert verkauft werden muss. Auch im Fall eines Erbes kann sich eine zu hoch angesetzte Bewertung durch das Finanzamt als problematisch erweisen. Dagegen sollten Sie sich als Erbe oder Beschenkter mit einem Gegengutachten zur Wehr setzen. Eine Immobilienbewertung ist also in jedem Fall von zentraler Bedeutung für die Vermarktung von Wohn- und Gewerbeimmobilien oder Liegenschaften aller Art.

Der Preis für Bestandsimmobilien oder Grundstücke wird nach dem so genannten Marktwert (Verkehrswert) bestimmt. Damit wird der Preis angegeben, der unter Berücksichtigung aller objektrelevanten Faktoren (Baujahr, Lage, Erhaltungsgrad, Nutzung etc.) der durchschnittlich bei einer Veräußerung zu erwarten ist. Auf den Stichtag bezogen gibt er die aktuellen Marktverhältnisse wieder. Wenn Sie den realen Wert für eine Immobilie in Ihrer Stadt oder Region ermitteln möchten, dann sollten Sie das einem sachkundigen Brancheninsider überlassen. Hier bietet Ihnen das Immobilienkontor Mroch & Newman gerne eine verlässliche Expertise: Telefon 0228/9181133.

Bei der Wertermittlung gibt es in Deutschland drei vorgegebene Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Die Herangehensweise der Methoden unterscheiden sich jeweils im Bezug auf die Art der Immobilie bzw. des Grundstücks und der Nutzungsart. So werden für die Bewertung von Renditeobjekten häufig Ertragswertverfahren für eine Bestimmung des Wertschöpfungspotentials einer Immobilie genutzt; Häuser und Eigentumswohnungen werden in der Regel mit dem Vergleichwertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet.

Verfahren zur Immobilienbewertung

➔ Vergleichswertverfahren:

Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, handelt es sich hier um eine Methode, die den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Verkäufen in der betreffenden Stadt oder Region ermittelt. Dabei werden relevante Eckdaten von zeitnah in der Vergangenheit veräußerten Immobilien herangezogen, die sich mit dem zu bewertenden Objekt in Relation setzen lassen. Die so ermittelten Durchschnittswerte (pro Quadratmeter) werden mit dem vorliegenden Objekt verglichen und mit ab- oder Zuschlägen angepasst. So erhält zum Beispiel eine modernisierte Bestandsimmobilie einen Zuschlag bei der Ermittlung des Marktpreises.

➔ Ertragswertverfahren:

Bei dieser Berechnungsmethode handelt sich hauptsächlich um die Bewertung von Renditeobjekten (Büro- und Geschäftsräume, Mehrfamilienhäuser), also für vermietete oder verpachtete Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Wert des bebauten Grundstücks und der Gebäude bzw. baulichen Anlagen werden bei diesem komplexen Verfahren zunächst getrennt berechnet. Begründet wird diese gesonderte Wertermittlung damit, dass der Boden im Gegensatz zu einem Gebäude seinen Wert nicht verliert. Der Ertragswert ergibt sich demnach aus der Formel Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen, die sich aus den Mieteinnahmen, Bewirtschaftungs- bzw. Instandhaltungskosten ergeben.

➔ Sachwertverfahren:

Eine Bewertung erfolgt hier auf Grundlage der Herstellungskosten und wird oft für Ein- oder Zweifamilienhäuser verwendet, die nicht verglichen werden können. Bodenwert und Gebäudewert werden wie beim Ertragswertverfahren getrennt ermittelt. Die grundsätzliche Frage lautet hier: Welche Kosten müssen veranschlagt werden, um dasselbe Gebäude zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu erstellen? Das erfordert eine sehr genaue Kenntnis der regionalen Baupreisverhältnisse und des Immobilienmarkts, um eine Marktanpassung für Bestandsimmobilien unter Berücksichtigung ihrer Alterswertminderung (Abschreibung) vorzunehmen.

Fazit

Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine durchaus komplexe Materie, die Sie in professionelle Hände legen sollten. Branchenerfahrung, genaue Marktkenntnisse und eine sachverständige Analyse aller objektrelevanten Faktoren gehören grundsätzlich zum „Rüstzeug“ bei einer angemessenen Beurteilung des Marktwerts einer Immobilie. Wenn Sie sich als Eigentümer mit dem Gedanken tragen, Ihre Immobilie auf Grundlage einer realistischen Immobilienbewertung zu veräußern, bietet Ihnen das Immobilienkontor Mroch & Newman bestmögliche Unterstützung. Nehmen Sie gleich hier mit uns Kontakt auf oder Rufen Sie uns einfach an: Telefon 0228/9181133.